房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日


安徽省淮北市人民政府办公室


淮北市人民政府办公室关于印发淮北市治理车辆超限超载实施办法的通知


濉溪县、各区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

《淮北市治理车辆超限超载实施办法》已经市政府第四十一次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。







二○一○年五月二十八日







淮北市治理车辆超限超载实施办法



第一章 总 则



第一条 为治理车辆超限超载行为，保护公路设施完好，保障公众出行安全，根据《公路法》、《道路交通安全法》、《道路运输条例》和省交通运输厅、公安厅等十部门下发的《2010年安徽省治超工作实施方案》（皖交路〔2010〕155号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内道路货物运输车辆超限超载的治理工作。

第三条 治理车辆超限超载（以下简称治超）工作坚持“政府主导、部门联动、源头监管、路面控制、标本兼治”的原则，按照源头监管与路面执法相结合、企业自纠与政府监管相结合、教育与处罚相结合的工作方法，建立治超长效机制，保持治超工作持续、稳定、有效开展。

第四条 各级人民政府应当将治超经费纳入本级财政预算，确保治超工作经费落实，为治超检测站点建设、治超科技投入提供必要的经费保障。

第五条 市人民政府将治超工作纳入对县、区政府和相关部门的年度目标考核，签订目标责任书。市人民政府将对治超工作做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励，对治超不力的单位及负责人、责任人予以责任追究。责任追究办法由市行政监察部门负责制定实施。



第二章 职责分工



第六条 成立淮北市车辆超限超载治理工作领导小组，成员由交通运输、公安、工商、经信、质监、安监、行政监察、国土资源、财政、国税、法制、农业、宣传等部门和县区政府组成。

领导小组下设办公室，办公室设在市交通运输局，作为全市治超工作协调机构，人员从有关部门抽调，实行集中办公。

第七条 交通运输部门负责组织开展路面执法，依法查处违法超限超载运输车辆，建设和管理治超检测站点及治超信息管理系统；负责源头治超，通过进驻和巡查相结合的方式，加强对货源单位、运输车辆装载行为的监管和检查，建立源头单位违法超限超载抄告制度。

第八条 公安部门负责组织开展路面执法，依法查处超限超载等交通违法行为；组织警力参与路面联合治超，维护治超检测站点和货源场所的交通、治安秩序；加强车辆登记管理，禁止非法改装等违规车辆登记使用和年检；依法查处阻碍治超的违法犯罪行为。

第九条 工商部门对注册登记的货源单位建立信誉分类档案，并定期向社会公布；对无证照经营的货源单位、车辆改装、汽车维修经营者依法进行查处。

第十条 经信部门负责加强对车辆改装企业的监管，查处违规汽车改装行为，杜绝非法改装车辆出厂。

第十一条 质量技术监督部门加强对改装、拼装车辆企业的检查，杜绝无标生产行为；实施车辆强制性产品认证制度，查处不符合认证要求的车辆改装企业及产品。

第十二条 安全生产监督管理部门加强对危险化学品充装单位的安全监管，严禁超载、混装；会同有关部门对因超载引发的伤亡事故进行调查处理，依法追究相关单位和人员的责任。

第十三条 国土资源部门对石料场依法进行清理整顿，对未经审查批准的石料开采、加工场予以取缔；经过批准设立、领取经营资格证的石料开采、加工场，对放行超限超载车辆严重的，责令停业整顿、直至取缔。

第十四条 农业部门规范拖拉机等农用车牌证核发管理工作，配合有关部门打击农用车非法改装和非法从事营业性道路运输的行为。

第十五条 国税部门配合公安车管部门、交通道路运输管理机构（以下称简称运管机构）对“黑户车”进行规范，对规范中涉及的补税等事宜给予妥善处理。

第十六条 政府法制部门负责研究、出台有关治超工作的规范性文件，依法裁决相关行政复议案件。

第十七条 行政监察部门对相关部门在治超工作中的执法行为加强监督、检查，查处行业不正之风及违纪违规等行为，对不履行治超职责和干扰治超工作的单位、部门和人员依法问责。

第十八条 物价部门要制定超限超载车辆卸载、货物保管、车辆施救等收费标准，指导和监督收费政策的执行。

第十九条 县、区人民政府负责本行政区域内农村公路车辆超限超载治理工作，加强组织领导，强化源头管理，建立治超工作联动机制，根据需要在农村公路上设置限高、限宽等设施。

第二十条 各新闻单位要切实做好治超工作的宣传报道，不断提高治超宣传工作的针对性和实效性，营造良好的舆论氛围。



第三章 源头管理



第二十一条 货源单位是源头治超工作的责任主体。县级以上运管机构对确定的重点货源单位实施进驻管理，对其它货源单位实施巡查监管。

第二十二条 货源单位要配备必要的计重设备，严格执行货运车辆称重检测规定，对进出厂区、货场营运车辆的车辆状况、道路运输证和驾驶员从业资格证实行登记制度，严把货运车辆进场关、登记关、装载关、称重关、出场关，杜绝违规及非法改装车辆装载和超限超载车辆出场（厂、站）。

第二十三条 货源单位落实岗位责任制，健全治超机构，公开相关制度，做到货物装载出厂有记录、进厂有登记、落实制度有记载，配合运管人员开展源头治超监管工作，为进驻人员提供必要的工作条件，禁止向无合法经营手续或者被列入“黑名单”的货运企业、货运车辆、驾驶员装载、承运货物。

第二十四条 要加大货运源头治超科技投入，配备源头治超办公设备、工作装备，全面建立货源单位和重点路段的治超视频监控系统、称重检测系统、车辆管理系统等，实现准确、高效、先进的数字化、可视化、智能化、协同化的综合信息管理。

第二十五条 运管机构对货源单位履行治超职责等情况进行监督检查，发现违法行为应当及时处理；对不属于运管机构法定职权范围或者需要其他职能部门进行有效监管的事项，书面抄告相关部门查处；对屡次出现违规装载的货源单位、超限超载的运输企业、为超限超载车辆提供非法改装的企业和严重超限超载的车辆记入“黑名单”，建立“黑名单”信息报送系统，及时向相关部门通报。各职能部门依照相关法律法规对列入“黑名单”的车辆和企业给予查处。

货源单位的许可机关、注册登记机关或者其主管部门，对运管机构移送的案件应当依法查处，并将处理结果抄告运管机构。运管机构每月应当将货源单位违法案件移送相关部门的情况报告本级人民政府和上级运管机构。

第二十六条 公安车管部门、交通运管机构应当根据各自职责，严把货车年度检验和年度审验关，对擅自改变车辆外廓尺寸等非法改装车辆，要责令改正，恢复原状；对整改后仍不符合国家标准的，公安车管部门不予发放车辆年度检验合格证，交通运管机构不得在《道路运输证》上签注审验合格记录。

第二十七条 乡镇政府要组织有关部门对公路沿线的石料场、小煤场及各类货物分装场进行清理整顿。未取得工商营业执照的，予以关闭；取得工商营业执照的，严格按照规范标准进行装载；对放行超限超载车辆问题严重的，责令停业整顿、直至取缔。

第二十八条 行政监察机关要对货源单位、车辆改装和维修企业在治超工作中的过错责任进行责任倒查，予以问责，并追究其主管部门和许可机关的行政责任。



第四章 路面治理



第二十九条 交通运输、公安部门要密切协作，联合执法，在全市国省干线、重要县道、城市道路等重要路段和关键节点，合理设立固定治超站点；坚持固定检测与流动稽查相结合，共同构建超限超载监控网络，加大对重点地区、重点路段、重点车辆的查处力度。

第三十条 交通运输部门负责对货运车辆的称重检测，并对车辆是否超限超载予以认定，对确认的超限超载货物实施卸载，并予以处罚。公安部门按照公安部《查处违反装载规定违法行为操作规程》，负责指挥引导车辆到治超检测站点，维护治超检测站点的交通、治安秩序，严厉打击拒检、闯卡、阻挠治超工作和殴打治超工作人员、破坏治超设备设施的行为。交通运输、公安等部门应当完善治超工作应急预案，及时应对治超期间运力紧张、聚众闹事、堵塞交通等突发事件。

第三十一条 坚持实行超载必卸、屡犯必罚、逃逸重处，抓好路面治超的出勤率、查车率、卸载率、移送率，加大路面处罚力度。对检查中发现擅自改变车辆外廓尺寸、加拦板、加钢板等非法改装车辆，要依法强制恢复原状；对检查、检测中发现超限超载的车辆，应当依法责令车辆停驶，并予以卸载。超限超载违法状态不消除的，不得放行车辆。实行路面检测卸载、交警处罚扣分、运管撤销证件相协作执法模式，逐步实现运管部门营运货车数据库、交警部门机动车数据库信息交换和共享。

第三十二条 严格执行“查处分离、罚缴分离”的制度，建立相互制约监督的执法机制，规范执法程序，做到执法公正。

第三十三条 治超执法单位应当在显著位置公示执法主体、执法依据、执法程序、执法结果、执法监督和当事人权利；公示超限超载认定标准、检测程序、处罚标准和监督电话，接受社会各界监督。



第五章 法律责任



第三十四条 货运车辆经营者违反下列装载规定的，由交通运输部门按照《安徽省超限超载处罚标准》等有关规定卸载、处罚。

（一）两轴车辆车货总重不得超过20吨；

（二）三轴车辆车货总重不得超过30吨；

（三）四轴车辆车货总重不得超过40吨；

（四）五轴车辆车货总重不得超过50吨；

（五）六轴及六轴以上车辆车货总重不得超过55吨。

第三十五条 公安交警部门对现场查处的违法超限超载驾驶人，要给予记分处理；对累积记分超过规定限值的，应当按照《道路交通安全法实施条例》的规定处理。交通运管机构对查处的违法超限超载驾驶员，应当按照交通运输部《道路运输驾驶员诚信考核办法》给予记分处理。

第三十六条 有下列情形之一的，由公安机关依法予以查处：

（一）强行冲卡，拒不接受检查、检测的；

（二）阻碍治超执法人员依法执行职务的；

（三）威胁、恐吓治超执法人员的；

（四）聚众闹事、恶意堵车、破坏设施等扰乱治超秩序的；

（五）其他应受治安管理处罚的行为。

构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条 治超执法人员违反本办法规定，有下列行为之一的，吊销行政执法证件，调离行政执法岗位，由上级主管部门对其负责人和直接责任人给予行政处分：

（一）违反规定实施行政处罚的；

（二）实施行政处罚未消除违法状态的；

（三）利用职务之便为违法行为提供便利的；

（四）渎职失职、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权尚未构成犯罪的。

构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。



第六章 附 则



第三十八条 本办法所称车辆超限，是指运输车辆车货总重超过国家规定的或者超过交通标志标明的限高、限长、限宽、限载标准的行为。

本办法所称车辆超载，是指货运车辆载货超过核定载质量的行为。

本办法所称货源单位，是指依法取得行政许可或注册登记的煤、铁、有色金属等矿产品企业、焦炭、建材等生产加工企业和主要货运、物流站场等大宗货源装载现场的经营者。

第三十九条 本办法自发布之日起施行，由市车辆超限超载治理工作领导小组办公室负责解释。