南昌市城镇房产纠纷仲裁办法
江西省南昌市人民政府
南昌市城镇房产纠纷仲裁办法
第一章 总则
第一条 为了正确、及时处理房产纠纷，保护当事人的合法权益，维护房产管理的正常秩序，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市城镇范围内公民之间、法人之间、公民与法人之间因房产权属、使用、买卖、租赁、交换、转让及其他行为引起的房产纠纷，均适用本办法。
第三条 市、县和郊区、湾里区设立房产纠纷仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。市仲裁委员会对县、区仲裁委员会进行业务指导。
第四条 仲裁委员会对受理的房产纠纷案件，必须调查研究，查清事实，根据有关法律、法规和规章进行处理。
第五条 仲裁委员会对房产纠纷案件实行一次裁决制度。
第六条 当事人双方在仲裁中的法律地位平等，对争议的问题有进行陈述和辩论以及委托律师或其他公民担任代理人的权利；有遵守仲裁秩序，履行发生法律效力的调解书、仲裁决定书的义务。
第七条 当事人向仲裁委员会申请仲裁，应从知道或应当知道权利被侵害之日起两年内提出，延付和拒付租金的一年内提出，但法律另有规定或侵权人愿意承担责任的除外。
第二章 管辖
第八条 市仲裁委员会管辖东湖、西湖、青云谱区范围内的和跨县、区的以及涉外的房产纠纷案件。
县和郊区、湾里区仲裁委员会管辖本县、区范围内的房产纠纷案件。
第九条 市仲裁委员会有权办理县、区仲裁委员会管辖的案件，也可以把自己管辖的案件移交县、区仲裁委员会办理。
县、区仲裁委员会对其管辖的案件，认为需要由市仲裁委员会办理的，可以报请市仲裁委员会决定。
第十条 下列房产纠纷，仲裁委员会不予受理：
（一）单位内部的；
（二）分家析产的；
（三）涉及继承的；
（四）人民法院已经受理或审结的；
（五）法律、法规另有规定的。
第三章 组织
第十一条 仲裁委员会由主任一人、副主任一至二人和委员若干人组成。主任、副主任和委员必须由具有工作经验、法律知识和专业知识的人员担任。
仲裁委员会组成人员由同级人民政府批准。
仲裁委员会设专职仲裁员。
第十二条 仲裁委员会根据办案需要，可以聘请办事公正、群众信任、具有法律知识和专业知识的人员担任兼职仲裁员。兼职仲裁员在执行职务时与专职仲裁员享有同等权利。
仲裁委员会对兼职仲裁员应当发给证书。
第十三条 仲裁委员会办理案件，由首席仲裁员一人和仲裁员二人组成仲裁庭进行。首席仲裁员由仲裁委员会指定。
仲裁庭评议案件，实行少数服从多数的原则。评议应当如实制作笔录，由仲裁庭成员签名。
重大、疑难案件，由主任提交仲裁委员会讨论决定。仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
第十四条 对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单案件，可由仲裁员一人独任仲裁。
第十五条 仲裁庭组成人员对受理的与本人或亲属有利害关系的案件，应当申请回避。当事人如发现仲裁庭组成人员与本案有利害关系，有权以口头或书面方式申请他们回避。
前款规定也适用于书记员、鉴定人、勘验人。
第十六条 首席仲裁员的回避由仲裁委员会决定；仲裁员的回避由仲裁委员会主任或副主任决定；其他人员的回避由首席仲裁员决定。
对回避作出的决定，可以采取口头或书面方式通知当事人。
第四章 程序
第十七条 向仲裁委员会申请仲裁，申请人必须是与本案有直接利害关系的人，有具体的请求和事实根据，必须双方自愿或有书面协议。
第十八条 当事人一方人数众多的，可以由当事人推选代表人。代表人的行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃请求或者承认对方当事人的请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。
第十九条 当事人、法定代理人可以委托一至二人为代理人。委托他人代理，必须提交委托人签名或盖章的授权委托书。
第二十条 申请仲裁，应当递交申请书，并按被申请人人数提交副本。
申请书应当载明以下事项：
（一）申请人名称、住所，法定代表人姓名、职务；
（二）被申请人名称、住所，法定代表人姓名、职务；
（三）具体的请求和事实根据；
（四）证据或证人姓名、住所。
申请人或被申请人是公民的，应当载明姓名、性别、年龄、民族、工作单位、职务及住所。
第二十一条 仲裁委员会收到申请书后，经审查，认为符合本办法规定的，应当在五日内立案，并通知当事人；认为不符合本办法规定的，应当在五日内通知申请人不予受理，并说明理由。
第二十二条 仲裁委员会应当在立案之日起五日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在收到申请书副本之日起十日内提交答辩书和有关证据。被申请人不提交答辩书的，不影响案件的处理。
已经受理的房产纠纷案件，如申请人要求撤回申请，被申请人又无异议的，应当准许；被申请人提出异议的，应当继续仲裁。
第二十三条 仲裁员在处理案件时，应收集证据，查清事实，向有关单位或个人了解、查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证，有关单位或个人应予协助，并如实提供证明材料。
仲裁员对涉及国家秘密和个人隐私的证据必须保密。
第二十四条 仲裁委员会对现场勘查或者对物证进行技术鉴定，应当通知当事人及有关人员到场，必要时可邀请有关单位派人协助。勘查笔录和技术鉴定书应当写明时间、地点、勘查或鉴定结论，并由参加勘查或鉴定的人员签字盖章。
仲裁委员会委托有关单位对物证进行技术鉴定时，受委托单位应当按照委托鉴定的项目、标准等要求认真办理。
第二十五条 仲裁庭处理案件时，可以在查明事实、分清责任的基础上先行调解，促使当事人互相谅解，自愿达成协议，但协议内容不得违背法律、法规、规章和政策，不得损害公共利益和他人利益。
第二十六条 调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明当事人名称、住所、法定代表人及其代理人姓名、职务（公民应载明姓名、性别、年龄、民族、工作单位、住所），纠纷的主要事实和责任，协议内容和费用的承担。调解书由当事人签字，仲裁员、书记员签名，并加盖仲裁委员会的印章。
调解书送达后，即发生法律效力，当事人双方应当履行。
第二十七条 调解未达成协议或者调解书送达前当事人翻悔的，仲裁庭应及时进行仲裁。
第二十八条 仲裁庭应在开庭前三日将开庭时间、地点以书面方式通知当事人和其他有关人员。经两次通知，申请人无正当理由拒不到庭的，视为撤回申请，被申请人提出异议的，可以继续仲裁；被申请人无正当理由拒不到庭的，可以缺席仲裁。
第二十九条 仲裁庭开庭时，由首席仲裁员宣布仲裁员、书记员名单，询问当事人是否提出回避申请。仲裁庭应听取当事人及其代理人的陈述和辩论，出示、核实有关证据，然后依申请人、被申请人的顺序征询双方最后意见，可以再行调解，仍未达成协议的，由仲裁庭评议后作出裁决。
第三十条 仲裁决定书应当载明：
（一）申请人和被申请人的名称、住所、法定代表人及其代理人姓名、职务（公民应载明姓名、性别、年龄、民族、工作单位、住所）；
（二）申请人的请求和理由，争议的事实；
（三）裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规和规章；
（四）裁决的结果和仲裁费用的负担；
（五）不服裁决的起诉期限。
仲裁决定书由首席仲裁员、仲裁员、书记员署名，加盖仲裁委员会的印章。
第三十一条 仲裁委员会受理的案件，应当在立案之日起二个月内结案，有特殊情况需要延长的，由仲裁委员会主任批准。
第三十二条 当事人对仲裁不服的，可在收到仲裁决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。期满不起诉的，仲裁决定书即发生法律效力。
第三十三条 仲裁委员会主任对本委员会已发生法律效力的裁决，发现违反法律、法规和规章规定，认为需要重新处理的，应当提交仲裁委员会讨论决定。
市仲裁委员会对县、区仲裁委员会已发生法律效力的裁决，发现违反法律、法规和规章规定，有权撤销原裁决，责令重新裁决。
重新裁决案件，应当另行组成仲裁庭进行。
第三十四条 当事人对已发生法律效力的仲裁决定书应当履行。一方不履行，另一方可向房屋所在地的人民法院申请强制执行。
第三十五条 当事人可凭仲裁委员会发生法律效力的调解书或仲裁决定书向房产管理部门申请办理房屋所有权变更手续，房产管理部门应在接到当事人申请之日起十日内办完相应手续。
第五章 附则
第三十六条 申请仲裁房产纠纷，当事人应当缴纳仲裁费，仲裁费包括案件受理费和案件处理费。
仲裁费收取标准由市房管局提出，报物价部门批准后执行。
经调解达成协议的案件，仲裁费由当事人双方协商分担；经裁决处理终结的案件，仲裁费由败诉方承担，当事人部分胜诉，部分败诉的，按比例分担；申请人撤回申请的，仲裁费酌情退还。
第三十七条 本市农村房产纠纷案件的处理参照本办法执行。
第三十八条 本办法具体应用中的问题，由市房产管理局负责解释。
第三十九条 本办法自一九九二年十月一日起施行。
不安抗辩权制度的困境及出路
张旭科
不安抗辩权源于德国法，又称拒绝权，是大陆法系传统制度。其目的在于预防情况发生变化而使先履行义务的一方遭受损害行，避免强制履行，从而达到维护交易的公平。我国《合同法》在保留大陆法系不安抗辩权制度优点的同时，也吸收和借鉴了英美法系预期违约制度的精华，构筑了一个相对先进并有中国特色的不安抗辩权制度。但《合同法》实施后，我们又不得不承认，由于《合同法》没有对不安抗辩权制度进行的具体的制度设计，因而其并没有想象中的那样理想，更无法谈上完美，甚至在司法实践操作中，出现了一个个我们无法避免的困境。正视这些困境并想方设法解决，已是法学理论与实务界责无旁贷的任务。
一、与预期违约法条间的隐性重合和冲突问题
综观《合同法》，虽然不安抗辩权适用范围的扩展、与从英美法系立法中吸收的预期违约规定的结合运用使先履行方的救济方式更充分，同时，我们却又不得不感到遗憾：由于这两种制度分别来源于两大法系，它们在许多方面都存在细微差别，而我国立法者在法律移植过程中没有解决好它们之间的配合协调问题，只简单将之揉和在一起，以致造成冲突与矛盾，大大削弱了其制度价值。
根据《合同法》第94条第二款、第108条规定（通说认为，这两个条款是合同法关于预期违约的规定）：当事人一方以自己的行为表明不履行主要义务，另一方当事人可以立即解除合同，并要求对方承担违约责任。而《合同法》第68条第二项“转移财产、抽逃资金以逃避债务”，是由不安抗辩权来调整的。那么一方 “转移财产、抽逃资金以逃避债务” 的行为是否可以视为是“以自己的行为表明不履行义务”呢？如果不可以，那么要什么样的行为才能表明一方将不履行义务呢？这，恐怕立法者也难以回答；如果可以，那么就出现了不仅相同的法律事实可适用不同条文且针对同一种情形法律给予两种不同救济方式的不正常现象：如果先履行方援引第68条，则他将采用“掌握确切证据——中止履行——通知与等待对方提供担保”的救济方式，当对方在合理期限内未恢复履行能力和提供担保时，先履行方才可以解除合同；而如果先履行方援引第94条第二款、第108条，则他可以直接解除合同并请求损害赔偿。这时，我们的法官是应该适用不安抗辩权的条款还是适用预期违约的条款呢？可见，合同法关于两种制度独立分散的规定方式，已造成了法条间的隐性重合和冲突，并进而在实践中造成了法律适用上的混乱与漏洞。
那么，如何有效地解决这一问题呢？有学者认为，可以授予先履行方以选择法条的权利；对此，笔者不敢苟同。笔者认为，如果授予先履行方有选择法条的权利，那么难免会导致其滥用合同的解除权，并立法精神相佐。因为在纷繁复杂的合同实务中，先履行方出于自身利益的考虑，难免会以不安抗辩为借口，直接援引第94条第二款与第108条的规定来解除合同，达到毁约的目的，这就会使第69条规定的先履行方在履行不安抗辩权时应当负有举证和通知义务等旨在保障后履行方权利的措施形同虚设，难以对后履行方期限利益进行有效保护，同时，先履行方滥用合同解除权，会降低履约率,这也与合同法促进履约率的立法目的背道而驰。
笔者认为，虽然两大法系之间的取长补短已是各国立法界的共识，可这种渗透与融合决非简单的法条相加；同时，任何制度设计和选择都必须以发挥其制度功能和内在价值为前提，其基本要求是法律制度之间是非冲突的。因此，为了维护法律结构的严密性，我们就必须从根本上消除分别适用第68条和第108条及第94条第二项所产生的法律冲突。对于如何消除，笔者认为，由于《合同法》为我国基本法，有鉴于法律的严肃性，是不应该也不可能朝立夕改的，而法律解释的功能也已从单纯探求法律规定意旨扩展到进而对法律进行漏洞补充、价值补充等诸多方面，所以，在现行制度规定的基础上，借助立法解释或者司法解释来协调不安抗辩权与预期违约两种制度的运用，不失为一个行之有效的办法。笔者认为，可以以认定不安抗辩权的标准来规定默示预期违约制度，吸收两种制度的精华，使之既具体又易操作。也就是说在合同法 “违约责任”中另辟条文，对默示预期违约作出专门规定，将“一方以自己的行为表明不履行义务”纳入默示预期违约的适用范围，并使默示预期违约与不安抗辩权在救济方式上趋于相同或类似，形成互补。正如有的学者所认为的：“不安抗辩制度与后面不完整的预期违约制度相互补充，才能完整的发挥作用。”
二、举证责任要求过于严格问题
对于先履行方行使不安抗辩权前的举证责任问题，虽然我国《合同法》中的不安抗辩权制度是参照了大陆法系不安抗辩权及英美法系的预期违约制度的规定，但标准与大陆法系和英美法系国家的要求是不同的。
在大陆法系国家，抗辩人只要证明对方的“财产显形减少”到令人以为将不能履行债务的证据就可以行使不安抗辩权，无须证明“财产显形减少”的直接原因；而在英美法系国家，也只要有“合理理由”认为对方将不能正常履约即可主张对方默示预期违约。由此可见，大陆法系和英美法系对于财产状况恶化采用的是主观判断，举证责任较轻。然而，我国《合同法》第68条规定先履行方必须有“确切证据证明”对方有法律规定的四种情形时，才能主张行使不安抗辩权。可见，我国《合同法》使用了“确切证据”标准，而不能凭主观猜测。
笔者认为，在先履行方举证责任问题上，采用“确切证据”的标准实在是过于严格。因为，虽然说《合同法》采用“确切证据”的标准是为了防止不安抗辩权制度在实践中被滥用，但是我们也应该看到，在当今这个充分保护各种信息资源的社会，要取得“确切证据”并非是件易事，况且说我国目前的法制环境还不完善，当事人一方要通过正规渠道掌握“确切证据”是相当困难的，极有可能会人为地带出许多新的社会问题，如通过非法手段获取对方的资产不良变动信息将涉及侵犯对方商业秘密问题等；同时，这种过于严格的举证责任，实质上是几乎等于剥夺了当事人行使不安抗辩权的机会，这明显有违设立不安抗辩权的初衷，严重扭曲了不安抗辩权制度创设之精神，损害了该制度价值功能的实现。
正如立法初衷，如果仅凭主观的猜测就可以行使不安抗辩权，的确容易造成先履行方滥用该项权利；但同时，如上所述，举证责任的过于严格也将带来许多不利的后果。有鉴于此，笔者认为，可以在先履行方在具备基本证据的前提下，允许其向法院申请调查对方的资产负债、经营状况等方面的材料，把这一责任转交给法院，同时规定行使权利一方在负一定举证责任的同时，对方再负一定的反证责任。
三、法条用词的模糊性问题
以概念法学为基础建立的中国法律体系而言，无具体规定则会产生适用上的重大缺陷，是法律漏洞，往往会造成认定上的困难。而我国《合同法》的不安抗辩权制度却恰恰忽视了这一点，在许多方面都无明确或具体的规定，有些甚至用极为模糊的词句代替，这使得在具体的司法实践中难以实际操作与认定。在此，笔者现就不安抗辩权条文中存在问题与缺陷以及解决途径阐述如下：
1、适当担保的确定问题。所谓担保，包括人的担保和物的担保两种，这应是无疑的。但对于“适当担保”的“适当”程度，法律并没有做出明确的规定，通常理解应为与债务“相当”、“足够”，但实际上“适当”不等于“足够”。这就给先履行方留下了可乘之机。先履行一方可以以担保不适当为名拒绝履行其本不愿履行的合同，从而造成后履行一方的损失。建议最高院在进行司法解释时，对此进一步的明确界定。
2、提供担保的期限的确定问题。我国《合同法》将之界定为“合理期限”，至于“合理期限”为何则无进一步界定。笔者认为，可以根据合同法的立法精神和合同自由原则，并参考国外的有关立法例，宜采取司法解释确定与当事人约定相结合的办法，即由最高法院做出司法解释，对“合理期限”的最长期限进行规定（可以移植英美法的30天）；同时允许当事人自行约定“合理期限”的具体时间（对于当事人双方约定合理期限的，规定其上限可以不受30日的限制）。
3、关于提供担保后继续履行合同的期限，《合同法》无具体规定。笔者认为，由于实践中，一方要求提供担保而另一方确实提供了充分的担保，这表明双方对实现合同目的存有较高的期望值。因而继续履行期限的确定，应以确保合同的实际履行为价值目标，将合同继续履行的履行期限交由双方当事人重新协商约定为佳。
（作者联系地址：浙江省湖州市莲花庄路3号 313000）