贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月，张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》，张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定：签约当日支付首付款人民币40万元，贷款支付人民币60万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方60万贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有100万元，所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控，银行贷款的政策也越来越严格，像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对李某而言，贷款未获批准是李某不能预料的，也不可归责于李某，完全是由于银行的原因，造成李某履约不能，对此李某是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要李某有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的李某违约，李某依旧要向张某承担违约责任，李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是李某不能预见的，而且不可归责于李某，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于李某个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于李某，因而也不构成情事变更，不能免责。
从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。

总而言之，因为情势变更在我国还没有被完全采纳，李某因银行贷款未获批准，理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址：www.joinwaylawfirm.com

青海省人民政府


青海省电力设施保护办法

青海省人民政府令第48号 　　


《青海省电力设施保护办法》已经2005年4月15日省人民政府第32次常务会审议通过,现予公布,自2005年6月10日起施行.

省 长 宋秀岩

二○○五年五月八日 　　


青 海 省 电 力 设 施 保 护 办 法 第一条 为维护公共安全，保障电力生产和建设顺利进行，根据《电力设撞保护条例》（以下简称条例）和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。 　　第二条 本省境内已建或在建电力设施的保护适用本办法。　　本办法所称电力设施包括：发电、变电、输电、配电设施及其辅助设施和电力调度通讯设施。 　　第三条 电力设施保护坚持预防为主、综合治理的方针，实行电力行政管理部门、公安机关、电力企业和人民群众相结合的原则。 　　第四条 县级以上人民政府应当加强电力设施保护工作的组织、协调和领导。 　　各级公安机关应当加强电力设施的安全保护工作，依法及时查处盗窃、破坏电力设施及哄抢电力器材的案件。　　县级以上交通、水利、林业、建设和国土资源等部门，在职责范围内协助同级电力行政管理部门和公安机关做好电力设施的保护工作。 　　第五条 省电力行政管理部门负责本行政区城内的电力设施保护及监督管理工作，依据本办法第三条和《电力设施保护条例实施细则》（以下简称细则）的规定，组织协调县级以上人民政府电力行政管通部门建立保护电力设施的长效机制。　　县级以上电力行政管理部门应当履行以下职责；　　（一）开展保护电力设施的宣传教育活动，推广电力设施保护的技术防范措施，提高电力设施抗外力破坏的能力；　　（二）会同电力企业及电力线路沿线有关单位，建立群众护线组织和护线责任制，培训护线员；　　（三）定期开展对危害电力设施隐患的清查整顿工作，发现违反条例、细则和本办法行为的，依法及时查处；　　（四）建立盗窃、破坏电力设施案件举报制度，公布举报电话和通信地址，受理公众举报，会同有关部门及时查处举报案件；　　（五）协调电力设施与其他设施案件的安全问题；　　（六）协助当地公安机关调查所辖地区破坏电力设施的治安和刑事案件；　　（七）会同电力企业在人口密集、车辆频繁穿越、易受外力影响等必要的架空电力线路保护区的区界上设立标志，表明保护区域和保护规定。 　　第六条 电力线路沿线县级以上人民政府应当将防治电力设施盗窃、破坏纳入社会治安综合治理工作当中。　　电力线路沿线乡（镇）人民政府、村（居）民委员会、企事业单位应当支持电力行政管理部门，组织群众做好电力设施保护工作，选派护线员，开展群众护饯活动。 　　第七条 电力企业应当加强电力设施的保护工作，建立健全保护电力设施的工作制度，提高保护电力设施的防范技术，对所管理的电力设施定期进行巡视、维护和检修。　　任何单位和个人不得干扰、阻碍电力企业及其工作人员对电力设施的巡视、维修和检修。　　对危害电力设施安全运行的行为，电力企业有权制止，对造成损害的，可以要求侵害人排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。 　　第八条 任何单位和个人都有保护电力设施的义务，有权制止危害电力设施的行为，并向电力行政管理部门或公安机关报告。 　　第九条 发电、变电、输电、配电等电力设施的保护范围仿照条例第八条、第九条的规定确定，任何单位和个人都应当遵守。 　　第十条 一般地区架空电力线路的保护区，按照条例的规定确定。厂矿、城镇、村庄等人口密集地区的架空电力线路保护区，各级电压导线边线在计算导线最大风偏的情况下，距建（构）筑物的水平安全距离如下：　　（一）1千伏至10千伏不小于1．5米；　　（二）35千伏不小于3．0米；　　（三）110千伏不小于4．0米；　　（四）330千伏不小于6．0米；　　（五）750千伏按国家有关规定执行。 　　第十一条 任何单位和个人不得从事下列危害发电、变电、调度通讯设施的行为：　　（一）移动、损坏或涂改发电、变电、调度通讯设施及其标志物；　　（二）危及输水、输油、供热、供气、排灰的管道（沟）的安全运行；　　（三）擅自攀登变电设施，或者利用变电设施拴牲畜、悬挂物体、张贴广告等；　　（四）在发电设施和变电设施的地下，进行危及发电、变电设施安全的作业；　　（五）在变电站围墙外从事危及变电设施安全的活动。 　　第十二条 任何单位和个人不得从事下列危害电力设施建设和电力生产秩序的行为：　　（一）进入电力工程施工现场扰乱施工，涂改、移动、损坏电力设施建设的测量标桩和标记　　（二）侵占电力设施建设征用的土地，破坏封堵施工道略，截断施工水源或电源；　　（三）扰乱发电厂、变电坫、电力生产供应指挥和调度机构的运行管理。 　　第十三条 任伺单位和个人不得从事下列危害电力线路设施的行为：　　（一）攀登或跨越电力线路设施安全保护装置、杆塔及相关辅助设施；　　（二）在电力线路的杆塔、拉线的基础保护区内取土、挖沙、采石、打桩、钻探或进行其他挖掘作业，兴建建（构）筑物，堆放或者焚烧谷物、草料、木材和油料等易燃、易爆物品，倾倒、排放垃圾、矿渣、建筑废渣或者含有酸、碱、盐等化学废腐蚀物质及其他废弃物；　　（三）在电力线路及杆塔及辅助设施上悬挂广告、标语、晒衣绳和其他物体；　　（四）在地下电力电缆线路保护区内采石、取土或进行其他挖掘作业，或者种植危及电力设施安全的树木；　　（五）在架空电力线路下手持不符合安全要求的高杆或导电物穿越或进行其他危及电力设施安全的活动，或者在其保护区内种植危及电力设施安全的树木或其他植物；　　（六）移动、拆卸电杆拉线杆和拉线。 　　第十四条 经县级以上电力行政管理部门批准，并采取相应安全措施后．方可从事下列活动：　　（一）在架空电力线路保护区内，进行农田水利基本建设工程及打桩、钻探、开挖等作业；　　（二）起重机械进入架空电力践路保护区内施工；　　（三）超过安全高度4米的车辆或机械（含装载物）通过架空电力践路；　　（四）通信、广播电视等非电力线路与架空电力线路同杆架设；　　（五）在电力设施保护区内从事架线、检修等可能危及电力设施安全运行的活动。 　　第十五条 经电力企业同意，并采取相应的安全措施后，方可从事下列活动：　　（一）因文艺演出、放映电影和集会确懦在电力线路设施上架设线路或设置其他设施的；　　（二）人员和车辆确需在发电厂水库大坝上通行的。 　　第十六条 在电力设施周围500米范围内；禁止进行爆破作业。因工作需要必须进行爆破作业的，应当按照国家颁布的有关爆破作业的法律、法规，采取可靠的安全措施；并征得电力设施所有者的书面同意，报经政府有关管理部门批准。 　　第十七条 收购废旧电力设施器材的单位或个人，收购废旧电力设施器材时，必须如实登记出售废旧电力设施器材的出售人或经办人的姓名、住址、身份证号码及其出售物品的来源、名称、数量、规格等。 　　第十八条 城乡规划主管部门在编制城乡建设规划时应将电力设施的新建、改建或扩建规划纳入城乡建设规划。城乡规划主管部门审批或规划巳建电力设施两侧的新建建筑物时，应当征求当地电力管理部门的意见。 　　第十九条 因新建、改建、扩建电力设施确需损害农作物或者砍伐树木时，应当依照国家有关规定给所有者一次性补偿。 ，　　建设单位在建设项目批准后，应对土地所有者、使用者的林木、建（构）筑物进行实物调查登记。土地所有者、使用者在实物登记后抢种的树木和抢建的建（构）筑物不予补偿。　　因电力设施建设确需砍伐树木的，建设单位应当依法到林业部门或有关主管部门办理审批手续。 　　第二十条 电力设施与建筑物及其他设施互相妨碍时，应按下列规定处理；　　（一）其他设施后于电力设施建设的，不得危及电力设施的安全，特殊需要必须迁移原有电力设施的，应采取必要的防护措施，并与电力设施所有者签订迁移补偿协议；　　（二）电力设施后于其他设施建设的，应遵守有关法律法规的规定，不得跨越储存属燃、易爆物品仓库的区域，因地理条件和出线限制等特殊情况，确需跨越房屋时，依照细则第十五条的规定处理：　　（三）地下电力电缆与其他地下管线设施需交叉通过时，由双打单位进行协商并签订协议，采取安全措施后方可施工；　　（四）变更（改建、扩建）原有建（构）筑物不符合电力设施保护安全距离要求的，变更方应及时整改，由此造成的损害责任，由变更方承担。　　电力设施与公共设施、城市绿化或其他树木相互妨碍时，按细则第十六条的规定处理。 　　第二十一条 县级以上电力行政管理部门对保护电力设施做出突出贡献的单位和个人给予2000元以下的奖励；对做出重大贡献的，可给予2000元以上的奖励。　　对保护电力设施做出重大贡献的单位和个人，除给予物质奖励外，电力行政管理部门、公安机关或县级以上人民政府可根据国家和我省有关规定给予表彰。 　　第二十二条 违反本办法规定的行为，法律、法规巳规定处罚的，从其规定。 　　第二十三条 违反本办法第十一条、第十三条、第十七条规定的，由县级以上电力行政管理部门责令改正，拒不改正的，处以200元以上5000元以下罚款。 　　第二十四条 违反本办法第十四条规定，未经电力行政管理部门同意或未采取安全措施的，由县级以上电力行政管理部门责令其停止危害行为、恢复原状；造成人身伤害或财产损失的，由责任人依法承担赔偿贵任。 　　第二十五条 哄抢、盗窃、破坏电力设施或扰乱电力生产秩序违反治安管理法律规定的，　　由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第二十六条 违反本办法规定，因破坏、盗窃或危及电力设施造成人身伤害和财产损失的，由责任人依法承担赔偿责任。 　　第二十七条 电力行政管理部门工作人员，违反本办法规定，有滥用职权、玩忽职守、循私舞弊行为的，由其上级行政机关或其所在单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第二十八条 本办法自2005年6月10日起施行。