浅谈预告登记/刘亮

作者:法律资料网 时间:2024-05-26 03:11:44   浏览:8511   来源:法律资料网
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浅谈预告登记

刘 亮 栾桂平


  我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
  所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。
  一、预告登记对不动产买卖的价值
  预告登记的法律性质,虽然有物权和债权保全性质的争论,但其实质是使被登记的请求权具有物权的效力,以确保对其后发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力。因此,预告登记制度结合了物权法原理和债权法原理的结合,或者说是物权原理向债权领域的扩张或者渗透,对基建工程项目的保障作用无疑具有重要意义。
  首先,预告登记制度体现了诚实信用原则。由于在不动产交易中,不动产的物权变动需以登记为公示手段,才发生不动产所有权的移转,这就在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有一定的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险,通过预告登记保障了债权人预期所有权的实现。
  其次,预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人(不动产所有人)处分权的限制,迫使其不能对该不动产进行处分或移转,防止其滥用权利。
  再次,预告登记制度具有平衡不动产物权变动中当事人的利益的价值。不动产请求权人相比于物权人,后者处于被动和弱者的地位。建立预告登记制度,赋予债权请求权以物权的对抗力,使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效,平衡了不动产物权变动中当事人的利益,保护交易中的弱者。
  二、预告登记的效力
  预告登记具有物权性的排他效力,经过预告登记的请求权不但可以对抗不动产所有人和其他物权人,也可以对抗任意第三人。从大陆法系国家的立法例来看,对于预告登记制度的效力都作出了相应的规定。
  我国现行立法在这方面的规定存在空白,致使大量纠纷不能有效解决或陷入认识的误区。如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售备案制度,但备案具有何种法律效力并无规定,现实司法实践中,既有以预售合同未办理登记备案手续为由认定其无效的,也有认定备案与否不影响合同效力的。因此,明确预告登记的法律效力是建立预告登记制度的核心。
预告登记制度应具有如下项的效力:(1)保全顺位的效力。即预告登记后,被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。例如某甲将自己的房屋买给某乙,但办理房屋产权过户登记的条件还不具备,某乙对某甲的房屋的产权移转请求权进行预告登记,待日后办理房屋产权过户登记的条件成熟而成为本登记时,本登记的效力朔及到预告登记时。(2)保全权利的效力。预告登记后,不动产物权人的处分行为,在妨害预告登记请求权的范围内无效。(3)破产保护的效力。预告登记后,有保护破产的效力,在相对人陷入破产时,排斥他人而保障请求权发生预期的法律后果。这一效力同样适用于相对人死亡,其财产纳入继承程序的情形,即继承人不得以继承为由要求剔除预告登记。
  预告登记的效力具有独立性、从属性和临时性。预告登记效力的独立性是指,预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力,该登记进行与否,登记是否合乎法律规定,不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。预告登记的从属性是指,应以不动产变动请求权的有效为前提。进行预告登记的不动产变动请求权可能基于合同产生,也可能基于法院指令产生,若该请求权本身的效力存在瑕疵,原因行为无效的情况下,该预告登记亦无效。预告登记的临时性是指,预告登记具有时间性,在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时,当事人应办理正式的物权变动登记。否则,该权利自动消失,利害关系人亦可主张涂销该预告登记。我国的《物权法》草案第二十一条第二款即规定:“预告登记后,债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,或者债权消灭的,预告登记失效。具有预告登记失效事由的,债务人有权申请注销预告登记。”
  三、预告登记的适用范围
  何种请求权可进行不动产预告登记应是创设不动产预告登记制度应关注的重点。根据德国民法典和我国台湾地区土地法规定,预告登记的适用范围一般包括移转或消灭不动产物权的请求权和不动产物权内容变更或顺位变更的请求权。
  我国《物权法》草案第二十一条第一款规定:当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,可以向登记机构申请预告登记。可见草案界定的预告登记范围是“买卖期房或转让其它不动产物权”,并没有明确具体的范围。根据我国的现实情况,我们认为我国不动产预告登记的范围应包括以下方面:
  第一,设定不动产物权变动时,不动产本身尚未完成。包括商品房预购及将预购商品房转让中的预告登记、以预购商品房或在建工程设定抵押时进行的预告登记、房屋联建中的预告登记等。
  第二,不动产本身业已存在,但不动产物权变动被附条件或附期限。例如,甲将房屋出租给乙居住,同时与乙约定,乙的租赁期间届满时,甲将房屋出卖给乙,此时虽然房屋已经现实存在,但乙要获得房屋所有权进行过户登记尚需等到该租赁期结束,为了防止租期结束后甲又改变决定将房屋转让给第三人,乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。但要注意的是,并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记,只有为预告登记所保全的请求权,即移转、变更或消灭不动产物权的请求权附条件或附期限时,方可为预告登记。
  综上,应当扩大对登记不动产权利之范围,将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴。以上内容价值大、牵连面广、影响范围大,将其纳入预告登记范围,才能更大限度地保护信赖利益和交易安全,保护市场经济有序地运行,减少和杜绝经济领域的诚信缺失现象,维护交易人的合法权益,保障交易公平、合理。
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重庆市行政机关规范性文件审查登记办法

重庆市人民政府


第 168 号

《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》已经2004年4月1日市人民政府第26次常务会议审议通过,现予发布,自2004年7月1日起施行。

市 长
二○○四年四月七日


重庆市行政机关规范性文件审查登记办法



第一章 总 则



第一条 为提高行政机关规范性文件的质量,确保规范性文件的合法性,维护社会主义法制的统一,保护行政管理相对人的合法权益,根据国家有关法律和国务院《法规规章备案条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 区县(自治县、市)人民政府、市政府工作部门依法制定,涉及管理相对人权利、义务,具有普遍约束力并可反复适用的规定、办法、细则、决定、通告等文件的审查、备案、登记、公布,适用本办法。

下列文件不适用本办法:

(一)为保障社会公共利益,依法采取应急、避险、交通管制等临时性行政措施制定的文件;

(二)部署工作,规范本机关、本系统内部工作的文件;

(三)会议纪要。

第三条 规范性文件审查登记工作应坚持合法高效和有件必报、有报必审、有错必纠的原则。

第四条 市政府法制办公室负责审查区县(自治县、市)人民政府和市政府工作部门制定的规范性文件。

区县(自治县、市)人民政府对所属工作部门和乡(民族乡)镇人民政府制定的规范性文件实行何种审查方式,由区县(自治县、市)人民政府自行决定。

第五条 审查规范性文件,原则上只审查合法性,不审查可行性和适当性。但审查中发现存在可行性或适当性问题的,审查机关应当向制定机关提出建议。



第二章 一般规定



第六条 规范性文件内容应符合下列规定:

(一)符合法律、法规、规章的规定;

(二)符合职权法定原则;

(三)与WTO原则或其他规范性文件相协调,无地方保护和行业保护的规定。

第七条 规范性文件不得创设下列事项:

(一)行政许可;

(二)行政事业性收费;

(三)行政处罚;

(四)行政强制措施;

(五)基金;

(六)限制或者处分公民、法人或者其他组织的法定权益;

(七)法律、法规、规章规定之外的义务。

市财政、市价格行政主管部门经市人民政府授权,依法履行价格管理职责制定的,内容涉及行政事业性收费项目的规范性文件,不受前款第(二)项规定的约束。

第八条 国家机关、行政管理相对人发现规范性文件违反本办法第六条、第七条规定的,可以向制定机关或市人民政府法制办公室提出审查建议。

制定机关收到审查建议的,应当在10个工作日内作出审查结论,并将审查结论告知建议人。

市人民政府法制办公室收到审查建议的,应当在5个工作日内转送制定机关按前款规定办理。

第九条 管理相对人对下列规范性文件有权拒绝执行:

(一)市政府工作部门制定的规范性文件,未按本办法规定经市政府办公厅或市政府法制办公室统一登记编号并公布的;

(二)区县(自治县、市)人民政府及其工作部门和乡(民族乡)镇人民政府制定的规范性文件,未采取有效形式公布的。



第三章 登记审查



第十条 市政府工作部门制定的规范性文件,内容涉及本办法第七条规定事项之一的,经本部门办公会议审议后,应提交以下材料送市政府法制办公室审查:

(一)规范性文件文本和提请审查的公函(一式两份);

(二)制定规范性文件的说明,包括必要性、可行性和主要解决的问题;

(三)制定规范性文件的依据文本;

(四)本部门法制机构的书面意见。

规范性文件内容与其他行政机关职责相关联的,还应提供与其他行政机关协商情况的说明。

两个或两个以上部门联合起草的规范性文件,由主办部门或联合起草的部门联名提交上述材料。

第十一条 市政府法制办公室应在收到送审材料之次日起7个工作日内作出审查结论。特殊情况,可延长7个工作日。

第十二条 市政府法制办公室按照本办法第六条、第七条的规定,对规范性文件审查并按下列规定处理:

(一)符合本办法第六条规定的,予以登记并书面通知制定机关;

(二)违反本办法第六条、第七条规定的,不予登记,将送审材料退回制定机关并就不予登记作出书面说明;

(三)送审材料不符合本办法第十条规定的,通知制定机关补充修改后,按本办法规定重新提请审查。

市政府法制办公室作出的审查结论,应当书面告知。

第十三条 市政府法制办公室应将审查合格的规范性文件文本和审查结论送市人民政府办公厅统一登记编号。

经市人民政府授权,以市人民政府办公厅名义制定的规范性文件,由市政府秘书长或分管副秘书长决定送市政府法制办公室征求意见或直接登记编号。

第十四条 市政府工作部门对市政府法制办公室的审查结论有异议的,可以自接到审查结论之次日起7个工作日内向市人民政府提出书面报告,并同时抄送市政府法制办公室,由市人民政府决定是否登记。

市人民政府作出是否登记的决定前,市政府法制办公室应向市人民政府作出说明。



第四章 备案审查



第十五条 区县(自治县、市)人民政府制定的规范性文件、市政府工作部门制定的内容不涉及本办法第七条规定事项的规范性文件,应自发布之次日起7个工作日内将下列材料送市政府法制办公室审查:

(一)规范性文件的正式文本和提请审查的公函(一式两份);

(二)制定规范性文件的说明,包括必要性、可行性和主要解决的问题;

(三)制定规范性文件的依据。

(四)法制机构的书面意见。

第十六条 市政府法制办公室应在收到规范性文件之次日起15个工作日内作出审查结论。特殊情况,经审查机关主要负责人批准,可延长15个工作日。

第十七条 市政府法制办公室应当按照本办法第六条、第七条的规定,对报送的规范性文件进行审查,并按下列规定处理:

(一)符合本办法第六条规定的,市政府法制办公室应统一登记、备案编号,并书面通知制定机关;

(二)违反本办法第六条、第七条规定的,按本办法第二十二条第二款办理;

(三)送审材料不符合本办法第十五条规定的,市政府法制办公室应通知制定机关补充材料,重新提请审查。



第五章 发 布



第十八条 市人民政府办公厅收到市政府法制办公室审查合格的规范性文件后,应统一登记编号,并在政府公众信息网和政府公报上发布。制定机关在得到统一编号后,亦可在其他新闻媒体上发布。

第十九条 规范性文件应自发布之日起30日后施行。

确因特殊情况,不立即施行将有碍于规范性文件正确施行的,可自发布之日起施行。

第二十条 区县(自治县、市)人民政府制定的规范性文件,由制定机关在政府公报、公众信息网或当地主要新闻媒体上发布。



第六章 责 任



第二十一条 市政府工作部门违反本办法,擅自发布内容涉及本办法第七条规定事项的规范性文件的,由市政府法制办公室按下列规定处理:

(一)责令制定机关限期按照本办法规定报送审查,逾期不报的,予以撤销;

(二)规范性文件内容违反本办法第六条、第七条规定的,直接予以撤销。

因擅自发布规范性文件,造成严重危害后果的,由市政府法制办公室提请行政监察机关,依法追究行政责任。

第二十二条 区县(自治县、市)人民政府和市政府工作部门制定的规范性文件未按本办法规定报送备案审查的,市政府法制办公室应责令限期按本办法规定报送审查。

规范性文件有违反本办法第六条、第七条规定的,市政府法制办公室应责令制定机关立即停止执行并予以撤销。已造成严重危害后果的,提请行政监察机关依法追究行政责任。

第二十三条 制定机关对市政府法制办公室撤销规范性文件的决定有异议的,可以在收到决定之次日起7个工作日内向市政府法制办公室申请复审一次。

市政府法制办公室应在收到申请之次日起7个工作日内作出复审决定。

第二十四条 被停止执行或被撤销的规范性文件,制定机关应当在公布该规范性文件的同一媒体上发布停止执行的公告。

第二十五条 市政府法制办公室可以通过新闻发布会等形式,向社会公布规范性文件报送登记审查、备案审查或规范性文件被停止执行、撤销等情况。

第二十六条 经市政府法制办公室审查的规范性文件,仍与本办法第六条、第七条规定相违背的,应公告停止执行。造成严重后果的,依法追究行政责任。



第七章 附 则



第二十七条 行政机关为贯彻上级行政机关的规范性文件,增加规范内容或明确具体规定的,按照本办法的规定执行。

修订规范性文件,按照本办法的规定执行。

废止规范性文件,由制定机关向市人民政府办公厅报送废止决定,并抄送市政府法制办公室备案。

第二十八条 中央在渝行政机关制定的规范性文件,可以直接向市人民政府办公厅申报统一编号,并向社会公布。

第二十九条 本办法第二条所称的“应急、避险”是指:

(一)发生自然灾害、流行性疾病或者其他意外变故,危及较大范围公共利益的;

(二)执行上级行政机关紧急命令和决定的。

本办法第十一条、第十六条规定的“特殊情况”是指:需要调查研究或征询相关部门意见后才能作出审查结论的情况。

第三十条 本办法自2004年7月1日起施行。





教师申诉行政制度中的若干思考(二)
------正确运用《教师申诉》这一法律手段,充分维护教师合法权益
------从北京教师孟娟维权一案败诉谈起
四川精济律师事务所 何宁湘

  [ 前面的话 ]
  2004年12月8日,北京市朝阳社区学院女教师孟娟接到了北京市朝阳区人民法院的民事判决书,孟娟老师的诉北京市朝阳社区学院的人事争议民事诉讼第一审败诉了。截止2005年3月31日,孟娟老师的教师申诉无果,行政诉讼一、二审败诉,人事争议仲裁遭遇“不受理”,随后的民事诉讼第一审同样遭遇了败诉。
  教育部公布,目前我国各类学校共有教师1249.8万人,全国各类高等学校共有专任教师81.4万人。全国普通高中、初中、中专和中技专任教师486.3万人。全国小学专任教师570.3万人。对于这一群体党和政府从我国大力发展教育这一基本发展战略出发,通过立法的形式设立了教师申诉行政法律制度。教师申诉是我国《教师法》规定的为维护广大教师合法权益的专门性法律救济途径。教师申诉在宪法赋予公民享有申诉权利的基础上,将教师这一特定专业人员在其合法权益受到所在从事教育服务的教育机构侵害时的申诉权利具体法律化。孟娟运用多种法律途径进行维权但均陷入无果与败诉的尴尬困境,为什么会这样?静观全案许多法律问题需要了解与掌握。广大教师们在其合法权益受到侵害时,如何正确运用《教师申诉》这一法律手段,来充分维护自己的合法权益,这无疑是一个全新课题。
  本文试通过北京市朝阳社区学院女教师孟娟维权一案, 以及孟娟老师的教师申诉、人事争议仲裁、行政诉讼与民事诉讼的全过程,在本人《教师申诉行政制度中的若干思考》的基础上,对如何正确运用《教师申诉》这一法律手段充分维护教师的合法权益的有关问题作进一步分析。

  [一、案情 ]
  [1、媒体报道的回眸 ]
北京一教师要求学校公开收入被停职 上告一审败诉
新华网 2004年12月9日 法治频道-法治新闻
北京市朝阳社区学院女教师孟娟在学院某次全体大会上公开发言,要求校领导公开收入。之后,她又向有关部门举报领导“有经济问题”。学院认为孟娟先是搅扰会场,又无理取闹,造谣中伤领导,遂对其通报批评,后又让其停职检查。孟娟不服,将朝阳社区学院诉上法庭。
经过法院两次开庭,12月8日孟娟接到判决书,孟娟败诉。孟娟不服判决,表示要上诉。

女教师要求领导公开收入
48岁的孟娟,是朝阳社区学院教师,有20余年工龄,教计算机课,又任校网络管理员。现在她处于停职状态。
孟娟的被停职,可追溯到一年前。2003年7月期末,孟娟向学校打听自己的考核情况,无果。因考核关系到年终奖,她拒绝领取当年年终奖。“这个为什么不能公开呢?”孟娟对考核不透明有意见。
2003年8月15日,朝阳社区学院召开全体教师大会。校领导发言结束后,坐在台下的孟娟突然向领导请求发言。领导同意后,孟娟做了一个发言,主要内容是希望校领导公开收入,包括加班、值班劳务费以及校务公开。据该校一位不愿透露姓名的教师介绍,孟娟说完后下面的教师都鼓掌,台上的领导没说什么就让散会了。
朝阳社区学院一位卢老师说,校领导公开的工资只是工资条部分,而领导们还存在很多隐性和不透明的收入。记者看到,在该校教职工BBS上,有很多帖子质疑学院在收入分配上的一些问题。
孟娟发言后半年时间里,她与校领导一直“未能达成一致意见”。2004年1月19日,学院又召开教师大会。会快开完时,孟娟提出要发言,领导没答应并宣布散会。
散会后,孟娟将准备的发言稿复印了几份,并发到几个教师的办公室里。
2004年1月到5月间,孟娟先后向朝阳区委、北京市纪委、市政府提交实名举报材料,“反映我校领导的一些问题,主要是经济问题,希望上级调查”。

被通报批评后停职
2004年5月17日,朝阳社区学院召开党政联席会议。会上以校党委的名义下发了《关于给孟娟同志党内通报批评的决定》的文件。
通报批评的当天,朝阳社区学院又下发《关于孟娟同志停职检查的决定》。该文件称,通报批评后,“孟娟同志无视组织纪律和党组织的决定,拒不接受组织和同志们的帮助教育,态度恶劣。为此,党委决定责令孟娟同志停职检查。”具体为:孟娟停止学院网站的网管工作,交出网络办公室的钥匙;停止4门课的授课工作。
一位教师告诉记者,孟娟不接受处理,拒绝交办公室钥匙,校方派人将网站办公室的门卸掉,孟娟随即被清出。
朝阳社区学院孙校长在接受记者采访时说,孟娟有许多偏激行为,说了很多不负责任的话,但本着团结、教育的原则,校领导曾反复与孟娟沟通,乃至带着礼物亲自上门做她的思想工作,但孟娟拒不接受同志们的帮助教育和耐心规劝。
之后,按要求孟娟写了检查,但未能通过。校方认为,孟娟的检查不深刻,看不出诚意。

告学院一审败诉
8月2日,孟娟向朝阳法院提交了对朝阳社区学院的起诉书,请求法院判决学院恢复她原有工作,补发工资,支付因拖欠工资的经济补偿等。
11月15日上午9点半,朝阳法院开庭审理孟娟告朝阳社区学院一案。孟娟与她的律师出庭,朝阳社区学院院办公室主任王宁峰与律师出庭。法庭只是认证了一下双方的证据。此次开庭进行了半个多小时即结束。11月23日下午,朝阳法院二次开庭审理此案。
12月8日,法院下发判决书,孟娟败诉。法院认为,孟娟对学校有意见“应当通过合法程序,正常途径提出”,而孟娟采取了过激方式,“不利于问题的解决,也势必影响被告单位的正常工作秩序”,因此学校的处理决定“并无不妥”。
接到判决书后,孟娟表示不服要上诉。

(本报记者邢学波 报道网址 http://news.xinhuanet.com/legal/2004-12/09/content_2312378.htm)




  [2、维权过程 ]
  1、事件的主要过程:
  2003年7月学期期期末,孟娟因对学校年终考核不公和不公开持有意见,未拿2002-2003学年度年终奖。
  2003年8月15日,孟娟第一次在全校大会上发言(经过朝阳社区学院校长孙桂华和副校长孙国强的同意后)时,赢得热烈掌声。主要内容是:希望校领导公开自己的全部收入,包括加班(还有非典时期的双倍加班费)、值班和劳务费、以及其他校务公开的要求。无果。
  2003年12月24日,孟娟向孙桂华提出,校领导如不公开全部收入,就作第二次发言。
  2003年12月31日,孙桂华找孟娟谈话,发生了争执,孟娟仍坚持要求校领导公开全部收入,并要求第二次发言。